Cómo invierte MAPFRE en los mejores inmuebles de Europa

Allí se concentran los principales edificios gubernamentales, tanto de Bélgica como de la Unión Europea. Y, desde hace muy poco, uno de ellos, en concreto el situado en el número 23, ha sido adquirido por la joint venture que creó MAPFRE con Swiss Life para invertir en el mercado inmobiliario. Este inmueble, como todos los que se han ido comprando desde 2018, tienen características similares y sirven a su vez para definir la estrategia de MAPFRE en inversión inmobiliaria: oficinas de elevada calidad y en las mejores zonas de Europa, lo que, a su vez, provoca que cuenten con inquilinos reconocidos. En definitiva, tienen un carácter defensivo y son inversiones estables en el tiempo.

MAPFRE, como todas las aseguradoras, han sido inversores tradicionales en activos inmobiliarios, dado que les permite diversificar la cartera con rentabilidades más elevadas que lo que ofrecen los bonos más conservadores. En el caso de MAPFRE, a través de MAPFRE Inmuebles, “se ha acumulado un know-how en la materia desde hace más de 40 años”, según apunta Alfredo Muñoz, director general de esta unidad. No obstante, desde 2018 se ha llevado a cabo un cambio de estrategia y todas las inversiones que se han hecho desde entonces se canalizan a través de fondos inmobiliarios y de la mano de los mejores socios internacionales. Es lo que se conoce como inversión alternativa. “Esto nos ha permitido diversificar los activos desde el punto de vista geográfico y compartir los riesgos con otros socios e inversores institucionales”, añade Carlos Díaz, subdirector general de MAPFRE Inmuebles.

El procedimiento es el siguiente: MAPFRE y un socio internacional (partner local del mercado al que se quiere acceder) crean un fondo inmobiliario y aportan un capital inicial importante, en algunos casos de hasta 100 millones de euros. A partir de ahí, dan entrada a otros inversores institucionales con una rentabilidad objetivo incluso cercana al 4%. Dentro de ese fondo, se van incorporando activos de los socios iniciales (que se tenían ya en cartera) o directamente se explora el mercado para ir adquiriendo edificios con ese capital. “En los fondos se constituyen comités en los que hay representación de los principales accionistas para aprobar la adquisición de esos inmuebles. Los edificios los analizamos y los visitamos uno a uno antes de tomar una decisión”, añade Rafa Saiz, jefe de inversiones de MAPFRE Inmuebles. Precisamente, tanto en los equipos de MAPFRE como de sus socios (en MAPFRE Inmuebles trabajan 40 profesionales) hay arquitectos, ingenieros, economistas y abogados, lo que les permite hacer un análisis exhaustivo de todos los activos. En el caso de MAPFRE Inmuebles se reforzó además el año pasado el equipo de inversión para encontrar las mejores oportunidades, principalmente, del mercado español.

Pero no sólo se trata de identificar el mejor edificio de la zona más importante y céntrica de una ciudad, sino que es clave mantenerlo para que no pierda valor. “Tenemos un departamento técnico para definir los proyectos que hacemos en el edificio. No sólo vale la chapa y la pintura, hay que posicionar bien el activo para cuando venza la inversión, normalmente en un periodo aproximado de 10 años, se haya revalorizado”, añade Díaz. Además, tal y como comenta el equipo de MAPFRE Inmuebles, incluir el componente ESG (siglas de medioambiente, social y gobernanza)  dentro de estas reformas ya se ha convertido en algo esencial. “Es ya un requisito comercial, más allá del ahorro energético; los inquilinos de primer nivel exigen una serie de  servicios al edificio y, entre ellos, se encuentra de forma destacada cumplir con estos criterios de sostenibilidad”, añade Muñoz.

En total, en sólo cuatro años, se han puesto en marcha un total de nueve fondos inmobiliarios y se está participando en otros. Dentro del apartado de inversiones alternativas, se han puesto en marcha además un fondo de infraestructuras, otro de capital privado y otro de renovables, en alianza con Iberdrola. En total (en su mayoría inmuebles) se ha comprometido un capital que supera los 1.000 millones de euros, de los que se ha desembolsado ya un 70%. Eso sí, pese a este incremento, y dado el carácter conservador de MAPFRE, este importe todavía representa un porcentaje reducido en relación al balance del Grupo, que supera los 60.000 millones, y si se compara con otras grandes aseguradoras. De hecho, desde 2016, la exposición al sector se ha mantenido estable porque no sólo se adquieren inmuebles, sino que se están vendiendo otros.

La presencia internacional con la que cuenta MAPFRE (con negocio en cerca de 40 países) le ha permitido aliarse con los mejores socios del mundo. Primero se contactó con GLL, que era un gestor e inversor inmobiliario de referencia en Alemania formado por la joint venture entre Generali y Lend Lease, una firma que un año después fue adquirida por el australiano Macquarie. El win win de esta alianza estaba claro: MAPFRE accedía a los mejores inmuebles de distintos mercados europeos, a la vez que GLL conseguía captar capital de inversores españoles, gracias al atractivo de MAPFRE y la confianza que da su marca. Tal es así que los principales accionistas de los fondos son competidores directos del sector asegurador español. De hecho, Macquarie, sorprendido de la velocidad con la que MAPFRE levantó ese dinero para el primer fondo, quiso dar un paso más y montar a su vez su primer vehículo de infraestructuras en España, también con la aseguradora, y un segundo fondo inmobiliario en 2022. Y esta alianza seguirá con nuevos proyectos en el corto plazo.

Además de GLL, también se ha lanzado dos fondos con Swiss Life. El primero de ellos nació con la adquisición de nueve edificios de golpe en París, en las mejores zonas de la ciudad. Y, recientemente, se han incorporado tres activos más a uno de ellos. A este grupo de grandes jugadores, se ha sumado recientemente Munich Re, uno de los socios tradicionales de MAPFRE en otros ámbitos de negocio, y se estrenaron juntos con el primer vehículo inmobiliario.

Por ahora, el balance de lo que se ha hecho en el departamento, que ha ido dotándose de nuevos recursos en la parte de Transacciones (adquisición y venta de activos), es más que positivo, hasta el punto de que los inversores que entraron en el primer fondo han vuelvo a poner capital en los siguientes que se han lanzado (el 95% del capital de SIEREF I ha repetido en SIEREF II) ya sin necesidad de una “due diligence”. Esto demuestra una vez más la confianza en una marca que ya se está convirtiendo en referente en otros sectores, como, en este caso, el inmobiliario.

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